استئجار شقة في فرنسا: عقود الإيجار والرسوم وحقوقك

مترجم من الإنجليزية، آخر تحقق 20 أكتوبر 2026. اقرأ المقال الأصلي بالإنجليزية

هذا الدليل موجّه إلى الوافدين الذين انتقلوا حديثاً إلى فرنسا ويستأجرون شقة للمرة الأولى. بعد قراءته ستعرف ما يجب أن يتضمنه عقد الإيجار السكني، والرسوم التي يحق للمؤجر تحميلها عليك، وأين تجد القواعد الرسمية الخاصة بمبلغ التأمين وبالإخطار بإنهاء العقد.

• عقد الإيجار: ما هو وما الشكل الذي يتخذه
• ما الذي يجب أن ينص عليه العقد
• المساحة: إذا كانت غائبة أو غير صحيحة
• الرسوم: ما تدفعه إضافة إلى الإيجار
• مبلغ التأمين وجرد الحالة والإخطار
• الأسئلة الشائعة

عقد الإيجار: ما هو وما الشكل الذي يتخذه

يحدد الـbail d’habitation (عقد الإيجار السكني)، ويُسمّى أيضاً contrat de location (عقد الاستئجار)، حقوق المؤجر والمستأجر والتزاماتهما. ووفقاً لـصفحة Service Public الخاصة بتحرير عقد الإيجار، إذا كانت الشقة هي résidence principale (المسكن الرئيسي) للمستأجر، فيجب أن يلتزم العقد بقواعد محددة تتعلق بالوثائق والمعلومات الإلزامية. وتختلف هذه القواعد بين الشقة المؤجرة vide (غير مفروشة) والشقة المؤجرة meublé (مفروشة). وتتناول التفاصيل التالية شقة غير مفروشة بعقد موقّع منذ 1 أكتوبر 2026.

يجب أن يكون العقد مكتوباً، وأن يُحرَّر بعدد من النسخ يساوي عدد أطرافه. ويمكن أن يكون acte sous signature privée (عقداً يوقّعه الطرفان فيما بينهما) أو acte authentique (عقداً رسمياً يحرره كاتب عدل). ويجب أن يتبع مضمونه نموذج عقد الإيجار الرسمي.

ما الذي يجب أن ينص عليه العقد

بالنسبة إلى المؤجر، يذكر العقد اسمه أو اسم شركته، وعنوانه أو مقرها المسجل. وإذا كان المؤجر يمثله وكيل، كوكالة عقارية مثلاً، فيجب أن يذكر العقد اسم الوكيل وعنوانه ونشاطه المهني. أما بالنسبة إلى كل مستأجر، فيذكر العقد اسمه. ويبقى ذكر رقم الهاتف المحمول وعنوان البريد الإلكتروني اختيارياً للطرفين.

وبالنسبة إلى العقار، يجب أن يتضمن العقد، من بين أمور أخرى:

• المعرّف الضريبي للعقار (باستثناء غوادلوب (Guadeloupe) ومارتينيك (Martinique) وغويانا الفرنسية (French Guiana) ولا ريونيون (La Réunion) ومايوت (Mayotte))؛
• موقعه ووصفه: منزل أو شقة، ضمن copropriété (مبنى مملوك ملكية مشتركة) أم لا، وعدد الغرف، والتجهيزات الخاصة والمشتركة؛
• طبيعة الأشغال المنفذة منذ العقد السابق أو آخر تجديد وتكلفتها؛
• فئة الـDPE (شهادة الأداء الطاقي)، مع الاستثناءات نفسها الخاصة بأقاليم ما وراء البحار؛
• الـsurface habitable (المساحة الصالحة للسكن).

ومن الناحية المالية، يجب أن ينص العقد على قيمة الإيجار، وتاريخ الدفع ودوريته (شهرياً في العادة)، وأي قواعد لمراجعة الإيجار. كما يجب أن يذكر آخر إيجار دفعه المستأجر السابق إذا كان قد غادر قبل أقل من 18 شهراً، وطريقة دفع الرسوم، ومبلغ التأمين إن وُجد، وتقديراً لتكاليف التدفئة مع السنة المرجعية لأسعار الطاقة المعتمدة. وحيثما يُطبَّق نظام ضبط الإيجارات، يجب أن يذكر العقد أيضاً الـloyer de référence (الإيجار المرجعي)، والـloyer de référence majoré (الإيجار المرجعي المرفوع)، ومبلغ أي complément de loyer (إيجار إضافي) ومبرراته. وتذكر الصفحة مناطق مثل Est Ensemble وPlaine Commune والتجمع الحضري لإقليم الباسك (Pays basque) وجزء من Grenoble-Alpes Métropole، وتوفر Grenoble-Alpes Métropole أداة إلكترونية للتحقق مما إذا كان عنوان ما مشمولاً بهذا النظام.

المساحة: إذا كانت غائبة أو غير صحيحة

إذا لم يذكر العقد المساحة الصالحة للسكن، يمكن للمستأجر أن يرسل إلى المؤجر mise en demeure (إنذاراً رسمياً) خلال شهر واحد من التوقيع، برسالة مسجلة مع إشعار بالاستلام. وأمام المؤجر عندئذ شهر واحد لتقديم هذه المعلومة. وإذا رفض المؤجر أو لم يرد، يمكن للمستأجر أن يلجأ إلى الـjuge des contentieux de la protection (القاضي المختص بنزاعات الإيجار) لطلب تخفيض الإيجار، وذلك خلال 3 أشهر من الإنذار الرسمي.

وإذا ذكر العقد مساحة تزيد بأكثر من 5% على المساحة الفعلية، يمكن للمستأجر أن يطلب تخفيض الإيجار بما يتناسب مع الفارق، برسالة مسجلة أيضاً. ويجب على المؤجر الرد خلال 2 شهر. وفي حال عدم الاتفاق أو عدم الرد، يمكن للمستأجر اللجوء إلى القاضي نفسه خلال 4 أشهر من إرسال الطلب. ويسري التخفيض من تاريخ التوقيع إذا قُدّم الطلب خلال 6 أشهر من التوقيع، ومن تاريخ الطلب في غير ذلك من الحالات.

الرسوم: ما تدفعه إضافة إلى الإيجار

الـcharges locatives أو charges récupérables (الرسوم القابلة للاسترداد) هي تكاليف يدفعها المؤجر أو الوكالة أولاً ثم يستردها من المستأجر. وتصف صفحة Service Public الخاصة بالرسوم قائمتها بأنها حصرية. وتشمل تشغيل المصعد والمياه والتدفئة، وتجهيزات التدفئة والمياه الساخنة الفردية، والأجزاء المشتركة من المبنى (الكهرباء ومواد التنظيف وعمال النظافة)، والمساحات الخارجية. كما يدفع المستأجر ضريبة أو رسم جمع النفايات المنزلية، وضريبة كنس الشوارع، ورسم الصرف الصحي. أما الفحص الفني للمصعد، المطلوب كل 5 سنوات، فلا يمكن استرداده من المستأجر. في المقابل، يمكن استرداد راتب حارس المبنى بشروط معينة. وفي السكن الاجتماعي، يمكن لاتفاق جماعي أن يضيف بنوداً إلى القائمة.

أما الكهرباء المستهلكة داخل الشقة فمسألة منفصلة: إذ يبرم كل مستأجر عقده الخاص مع أحد المزوّدين.

في الشقة غير المفروشة، تُدفع الرسوم على شكل provisions (دفعات مسبقة منتظمة بالمبلغ نفسه)، وتُسوّى مرة واحدة على الأقل سنوياً مقارنة بالتكاليف الفعلية. ويجب ردّ أي مبلغ زائد، ويمكن المطالبة بأي نقص. وقبل التسوية بشهر واحد، يجب على المؤجر أن يرسل كشفاً مفصلاً بحسب نوع الرسوم والطريقة المعتمدة لتوزيع التكاليف بين الشقق. ويجب أن تبقى المستندات الداعمة متاحة للمستأجر مدة 6 أشهر بعد إرسال الكشف. أما في الشقق المفروشة، فتذكر الصفحة أن نوع العقد يحدد جزئياً طريقة دفع الرسوم.

مبلغ التأمين وجرد الحالة والإخطار

يجب أن ينص العقد على الـdépôt de garantie (مبلغ التأمين) إذا كان مطلوباً. ولا تذكر الصفحات التي اعتمد عليها هذا الدليل الحد الأقصى لمبلغ التأمين، ولا المهلة المحددة لإعادته، ولا مُهل الإخطار عند المغادرة. وتحيل الصفحة العامة لـService Public حول عقد الإيجار إلى صفحات مخصصة لمبلغ التأمين، والـétat des lieux d’entrée (جرد حالة المسكن عند الدخول)، والبنود التعسفية، والـfin du bail (انتهاء عقد الإيجار)، وهذه الصفحات هي المرجع الرسمي لهذه القواعد. كما تتناول الصفحة العامة مسألة ما إذا كان يحق للمستأجر استخدام مبلغ التأمين لدفع إيجار الشهر الأخير، ومتى ينبغي التواصل مع الـcommission départementale de conciliation (لجنة التوفيق المحلية في نزاعات الإيجار).

قواعد عقود الإيجار منفصلة عن قواعد الهجرة. فالأسئلة المتعلقة بتصريح الإقامة (titre de séjour) يُرجع فيها إلى المحافظة (préfecture) أو إلى إحدى جهات الاستشارة في شؤون الهجرة.

الأسئلة الشائعة

هل يجب أن يكون عقد الإيجار مكتوباً؟

نعم. تنص Service Public على أن عقد إيجار المسكن الرئيسي غير المفروش يجب أن يكون مكتوباً، بنسخة لكل طرف، وأن يتبع نموذج عقد الإيجار الرسمي.

كم مرة يُعاد احتساب الرسوم؟

مرة واحدة على الأقل سنوياً. يقارن المؤجر الدفعات المسبقة المسددة بالتكاليف الفعلية، ثم يرد أي مبلغ زائد أو يطالب بالفارق. ويجب عليه إرسال كشف مفصل قبل ذلك بشهر واحد.

ما المدة المتاحة للمطالبة بالإيجار أو الرسوم غير المدفوعة؟

يمكن للمؤجر المطالبة بالإيجار أو الرسوم غير المدفوعة خلال 3 سنوات، وتنطبق المدة نفسها على المستأجر الذي يطالب باسترداد رسوم دفعها زيادةً. وإذا لم تُجرَ التسوية قبل نهاية السنة الميلادية التالية لاستحقاق الرسوم، يمكن للمستأجر أن يطلب برسالة مسجلة تقسيط المبلغ المستدرك على 12 شهراً.

هل يمكن للمؤجر تحميل المستأجر جميع تكاليف المبنى؟

لا. لا يمكن استرداد سوى الرسوم الواردة في القائمة الرسمية. فعلى سبيل المثال، لا يمكن تحميل المستأجر تكلفة فحص المصعد المطلوب كل 5 سنوات، كما يدفع المستأجرون تكلفة عقد الكهرباء الخاص بهم مباشرة.

المصادر: service-public.fr · service-public.fr · service-public.fr

آخر تحقق: 20 أكتوبر 2026 بالرجوع إلى الصفحات المذكورة أعلاه. القواعد والرسوم قابلة للتغيير، والكلمة الأخيرة دائماً للجهة المختصة.

هذه معلومات عامة وليست استشارة قانونية أو استشارة في شؤون الهجرة. لمعرفة ما ينطبق على وضعك، راجع محافظة (préfecture) الـdépartement (المقاطعة) التي تقيم فيها، أو جهة معترفاً بها لتقديم الاستشارة في شؤون الهجرة، أو محامياً (avocat).