Ámbito: la Comunidad de Madrid, Cataluña, la Comunitat Valenciana y Andalucía, comunidad por comunidad.
Esta guía está pensada para quienes acaban de instalarse en España y van a alquilar su primer piso en la Comunidad de Madrid, Cataluña, la Comunitat Valenciana o Andalucía. Al terminarla sabrá qué debe recoger el contrato, cuánto se paga de fianza, dónde tiene que depositarla el propietario en cada comunidad y cómo puede usted comprobar que lo ha hecho.
- Qué debe recoger el contrato y cuánto dura
- La fianza: cuánto se paga y cuándo vuelve
- Comunidad de Madrid: la Agencia de Vivienda Social
- Cataluña: el Registro de Fianzas del Incasòl
- Comunitat Valenciana: el depósito ante la Generalitat
- Andalucía: fin del depósito para los contratos nuevos
- Preguntas frecuentes
Qué debe recoger el contrato y cuánto dura
El contrato es el vínculo entre usted y el propietario, y la prueba a la que se recurrirá si surge un desacuerdo. Según la información de la Comunidad de Madrid sobre el proceso de alquiler, debe identificar a las dos partes y la vivienda, y fijar la duración, la renta inicial y las cláusulas pactadas. En los contratos firmados desde el 1 de junio de 2013, el propietario debe disponer del certificado de eficiencia energética.
La duración la regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es estatal. En los contratos firmados desde el 5 de marzo de 2019, el plazo se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años (siete si el propietario es una persona jurídica, como una empresa), el contrato se prorroga cada año de forma obligatoria hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con al menos 30 días de antelación de que no quiere renovar. Cumplido el mínimo, si nadie avisa (el propietario con cuatro meses y el inquilino con dos), se prorroga por años hasta tres más. La renta se fija libremente y solo puede actualizarse en cada aniversario del contrato, en los términos pactados.
La fianza: cuánto se paga y cuándo vuelve
Al firmar, el inquilino entrega una fianza de una mensualidad de renta si el piso va a ser su vivienda habitual. Es la cifra que recogen las cuatro comunidades. En los alquileres de uso distinto del de vivienda sube a dos mensualidades. Andalucía incluye expresamente en ese grupo la vivienda por temporada, y el Institut Català del Sòl (Incasòl) añade los pisos que no sean domicilio habitual y permanente del inquilino.
Ese dinero no se queda sin más en manos del propietario. Las cuatro comunidades le han obligado a depositarlo en un organismo autonómico, aunque Andalucía acaba de suprimir esa obligación para los contratos nuevos. Según la página de fianzas de la Comunidad de Madrid, el propietario debe devolver la fianza en el plazo de un mes desde que se extingue el contrato y se entregan las llaves.
Comunidad de Madrid: la Agencia de Vivienda Social
En Madrid, el propietario deposita la fianza en la Agencia de Vivienda Social. La página fija un plazo de 30 días desde la firma del contrato, que en otro apartado precisa como días hábiles. Si lo hace tarde, paga un recargo del 2 %, o del 5 % si ha pasado más de un año, y no depositarla puede acarrear una sanción de hasta 90.000 €. El trámite exige la referencia catastral del piso. La Comunidad indica, además, que el inquilino debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Para comprobar el depósito existe el servicio de acreditación de la fianza, abierto tanto a arrendadores como a arrendatarios: se rellena una solicitud y se adjunta la documentación requerida, que la página no detalla. El Área de Fianzas atiende en la calle Basílica, 23, de 09:00 a 17:00, con cita previa presencial o telefónica, o sin cita según disponibilidad.
Cataluña: el Registro de Fianzas del Incasòl
En Cataluña, el depósito se hace ante el Incasòl, y el propietario dispone de dos meses desde la formalización del contrato, según el artículo 3 de la Ley 13/1996 que cita el organismo. El Incasòl calcula unos 15 días para inscribir el contrato en el Registro de Fianzas y después comunica el número de registro por correo postal o electrónico. En los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de marzo de 2026 hay que anexar el informe del Sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda (SERPAVI), y en los de alquiler temporal firmados desde el 1 de enero de 2026, un documento que acredite su finalidad.
Un requisito afecta de lleno a los recién llegados: si el contrato está redactado en una lengua extranjera, el depósito exige una traducción literal al catalán o al castellano. La página del Incasòl no explica cómo puede un inquilino comprobar si su fianza está depositada, de modo que esa consulta hay que dirigirla al propio organismo, que decide qué documentación pide.
Comunitat Valenciana: el depósito ante la Generalitat
En la Comunitat Valenciana, el propietario debe exigir la fianza y depositarla a favor de la Generalitat dentro del mes siguiente a la firma, según la ficha del trámite de la Generalitat Valenciana. Puede hacerlo por internet con el modelo 816, que admite el número de pasaporte del inquilino, o en un banco colaborador con el modelo 806. Los retrasos llevan recargo según la Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunidad Valenciana: el 5 % hasta tres meses de demora, el 10 % entre tres y seis, el 15 % entre seis y doce y el 20 % si se superan los doce.
La ficha explica qué debe hacer el inquilino que quiera comprobarlo. Debe pedirlo por escrito, con una fotocopia del contrato y otra de su NIF, al correo fianzastelematicas@gva.es o por carta a la Secretaría Territorial de Valencia de la Conselleria de Economía, Hacienda y Administración Pública, en la calle Palau, 12, 46003 Valencia. No aclara qué documento sirve si usted aún no tiene NIF; eso lo decide la oficina.
Andalucía: fin del depósito para los contratos nuevos
Según la nota de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, en vigor desde el 24 de enero de 2026, suprime la obligación de depositar ante la Junta las fianzas de los contratos celebrados desde esa fecha, inclusive. En los contratos fechados hasta el 23 de enero de 2026, el depósito sigue siendo obligatorio. La nota habla de suprimir el depósito de las cantidades que se constituyan como fianza, no la fianza en sí.
Si su contrato es anterior, las preguntas frecuentes de AVRA recuerdan que el plazo era de un mes y que no depositar es una infracción grave, multada con entre el 50 % y el 150 % del importe. La Junta devolverá esas fianzas a medida que se extingan los contratos, a solicitud de los interesados, en el plazo de un mes desde la solicitud; según AVRA, quien la pide es el arrendador. Ninguna de las dos páginas explica cómo puede un inquilino comprobar el depósito, así que habrá que consultarlo en AVRA.
Preguntas frecuentes
¿Quién deposita la fianza, el inquilino o el propietario?
El inquilino entrega la fianza al propietario, y es el propietario quien debe depositarla en el organismo autonómico. Así ocurre en la Comunidad de Madrid, Cataluña y la Comunitat Valenciana. En Andalucía, solo en los contratos fechados hasta el 23 de enero de 2026.
¿Qué plazo tiene el propietario para depositarla?
En la Comunidad de Madrid, 30 días desde la firma; en Cataluña, dos meses; en la Comunitat Valenciana, el mes siguiente a la firma. En Andalucía, los contratos celebrados desde el 24 de enero de 2026 ya no se depositan; para los anteriores, el plazo era de un mes.
¿Cómo compruebo si mi fianza está depositada?
En la Comunidad de Madrid, con el servicio de acreditación de la fianza. En la Comunitat Valenciana, por escrito a fianzastelematicas@gva.es con copia del contrato y del NIF. Las páginas del Incasòl y de AVRA no lo explican, así que hay que preguntar a esos organismos.
¿Cuándo me devuelven la fianza?
Según la Comunidad de Madrid, el propietario debe devolverla en el plazo de un mes desde que se extingue el contrato y se entregan las llaves. Las páginas consultadas de Cataluña, la Comunitat Valenciana y Andalucía no fijan ese plazo.
Fuentes: comunidad.madrid · comunidad.madrid · incasol.gencat.cat · gva.es · juntadeandalucia.es · juntadeandalucia.es
Última verificación: 6 de noviembre de 2026 con las páginas enlazadas. Las normas y las tasas cambian; la última palabra la tiene siempre el organismo competente.
Esta información es general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de extranjería. Para su caso concreto, consulte a la oficina que lo tramita (la Oficina de Extranjería, su ayuntamiento, la Seguridad Social o la Agencia Tributaria), a un abogado o a un gestor administrativo.
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