Regels voor woningdelen en onderhuur in Utrecht

Vertaald uit het Engels, laatst gecontroleerd op 24 oktober 2026. Lees het oorspronkelijke artikel in het Engels

Deze gids is bedoeld voor internationals in Utrecht die een woning willen delen, zich bij een woongroep willen aansluiten of een kamer of een hele woning willen onderverhuren. Na het lezen weet u welke vormen van samenwonen de gemeente erkent, wanneer voor een gedeelde woning een omzettingsvergunning nodig is en wat u moet regelen voordat u onderverhuurt.

• Vormen van samenwonen in Utrecht
• Wanneer een gedeelde woning een omzettingsvergunning nodig heeft
• Uw kamer onderverhuren
• Uw hele woning verhuren
• Uw bescherming als huurder
• Veelgestelde vragen

Vormen van samenwonen in Utrecht

De gemeente Utrecht onderscheidt twee hoofdvormen van samenwonen: de wooncoöperatie en de woongroep. Voor elk gelden andere regels.

Wooncoöperatie

In een wooncoöperatie wonen meerdere huishoudens samen en bepalen zij zelf hoe zij hun woning delen en wat zij delen. Een coöperatie kan in haar statuten regels opnemen die haar woningen betaalbaar houden, zodat een sociale huurwoning blijvend een sociale huurwoning blijft. Coöperaties kunnen meedingen in tenders voor bouwkavels. Om mee te doen, schrijft u zich in voor de “kaartenbak” via de website van Crowdbuilding. Binnen haar uitvoeringsprogramma voor coöperaties voor 2024-2028 stelt de gemeente elk jaar via tenders minstens 2 locaties beschikbaar. Ook wil de gemeente rond de zomer van 2026 een tender publiceren voor een kavel in Zuilense Vecht.

Woongroep

Een woongroep is een groep huishoudens met een gedeelde levensvisie die voor langere, onbepaalde tijd samen in één woning of gebouw wil wonen. Iedereen kan in Utrecht een woongroep beginnen, maar de groep moet zich aan bepaalde regels houden. Daaronder vallen toewijzingsregels voor het krijgen van een woning en eisen aan de woonruimte. Welke regels gelden, hangt af van wie eigenaar is van het pand:

• Particulier eigendom, groep op eigen initiatief: er gelden geen toewijzingsregels, dus u hebt geen huisvestingsvergunning nodig. Wel hebt u een omzettingsvergunning nodig.
• Groep in een pand van een woningcorporatie: er gelden wel toewijzingsregels en u hebt een huisvestingsvergunning nodig. De meeste van deze groepen vallen onder de huisvestingsverordening en staan op de lijst van erkende woongroepen. Erkende groepen hebben eigen toewijzingsregels, die geschikte kandidaten een eerlijke kans op een plek geven.

De gemeente houdt geen wachtlijst bij voor woongroepen en heeft geen eigen woonruimte voor hen. Een woongroep wordt bij de gemeente geregistreerd door de eigenaar van het pand, niet door de bewoners.

Wanneer een gedeelde woning een omzettingsvergunning nodig heeft

Utrecht heeft omzettingsbeleid voor woningdelen. Dat geldt wanneer een zelfstandige woning wordt omgezet in meerdere onzelfstandige kamers. In de praktijk gaat het om verhuur aan meer dan 3 personen die elk een eigen huishouden hebben, zoals een studentenhuis of een friendswoning.

Hoe de bewoners de woning precies delen, doet er weinig toe. Waar het om gaat, is dat zij niet elk een eigen woning met eigen voorzieningen hebben. Zij delen de douche, het toilet en de keuken, en de kamers hebben geen eigen voordeur met een huisnummer dat de gemeente heeft toegekend.

In dat geval moet de eigenaar twee vergunningen aanvragen:

• Een omzettingsvergunning, die de woningvoorraad beschermt voor starters op de koop- en huurmarkt en voor doorstromers. Een van de voorwaarden is een leefbaarheidstoets.
• Een omgevingsvergunning, die nodig is om af te wijken van het omgevingsplan.

Wilt u als woongroep met meerdere mensen een zelfstandige woning delen, dan hebt u meestal ook een omzettingsvergunning nodig. Sommige woongroepen die onder het eerdere beleid zijn opgericht en daar destijds aan voldeden, zijn uitgezonderd. Weet u niet zeker of uw groep daaronder valt, dan beslist de gemeente per geval.

De officiële pagina noemt geen behandeltermijnen, kosten of volledige lijst van benodigde documenten voor deze vergunningen. Vraag het na bij de gemeente voordat u een huurcontract tekent of kamers gaat verhuren.

Uw kamer onderverhuren

Bent u een tijd niet in uw kamer, dan kunt u die in de tussentijd aan iemand anders verhuren. Dat heet onderhuur.

Als u zelf onderverhuurt

• U regelt de onderhuur zelf met de eigenaar van het huis.
• Bij een kort verblijf in het buitenland kunt u meestal ingeschreven blijven op het adres. De gemeente raadt u aan dit met uw onderhuurder af te spreken.
• Verblijft u langer dan 8 maanden in het buitenland, dan moet u zich bij de gemeente uitschrijven door uw emigratie door te geven.

Als u de onderhuurder bent

Een onderhuurder mag zich als bewoner op het adres inschrijven. Dat doet u door uw verhuizing aan de gemeente door te geven; u kunt daarbij het onderhuurcontract meesturen.

Een juiste inschrijving is belangrijk voor de brandveiligheid. Bij brand gaat de brandweer ervan uit dat de mensen die op een adres staan ingeschreven, in het gebouw kunnen zijn.

Uw hele woning verhuren

De gemeente heeft een aparte pagina over het verhuren van uw woning. De regels hangen af van het soort verhuur.

Vakantieverhuur aan toeristen

• U moet eigenaar of hoofdhuurder zijn en zelf op het adres wonen.
• U bent tijdens de verhuur niet thuis.
• U mag maximaal 60 nachten per kalenderjaar aan toeristen verhuren.
• In een woning met maximaal 200 m² woonoppervlak mogen ten hoogste 6 personen verblijven. In een woning van 200 m² of meer ten hoogste 8.
• U hebt een registratienummer nodig, dat u aanvraagt via toeristischeverhuur.nl, en u moet dat in elke advertentie vermelden. Het nummer alleen geeft u nog geen toestemming om te verhuren.
• U moet elke verhuur vooraf melden, met het aantal nachten en gasten. Achteraf melden kan niet.

Adverteren zonder registratienummer of meer dan 60 nachten verhuren kan een boete opleveren. De hoogte hangt af van of het om een eerste of een herhaalde overtreding gaat. Zie de officiële pagina en het raadsbesluit waarnaar die verwijst voor de precieze bedragen.

Bed and breakfast

Voor een B&B moet u eigenaar of hoofdhuurder zijn en op het adres wonen. Als hoofdhuurder hebt u toestemming van de eigenaar nodig. U verhuurt een deel van de woning zonder maximumaantal nachten, meestal tot 50% van de woning. Het precieze percentage staat in het omgevingsplan. U moet aanwezig zijn, in elk geval ’s avonds en ’s nachts. Ook hebt u een registratienummer nodig, betaalt u toeristenbelasting via BghU en moet de woning voldoen aan de brandveiligheidsregels, waaronder rookmelders op elke verdieping.

Andere situaties

• Short stay: het hele jaar door een ruimte verhuren voor periodes van 2 weken tot een half jaar kan alleen op een locatie die daarvoor bestemd is. U hebt een omgevingsvergunning en een horecavergunning nodig, en u moet de Bibob-vragenlijst invullen.
• Woning te koop: voor tijdelijke verhuur is een vergunning nodig.
• Opkoopbescherming: sommige recent gekochte woningen onder een bepaalde WOZ-waarde mogen zonder vergunning niet worden verhuurd, ook niet één kamer. Kijk op de officiële pagina of dit voor uw woning geldt.

Uw bescherming als huurder

De Wet goed verhuurderschap moet onacceptabel gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars tegengaan, zoals een te hoge borg vragen, discriminatie en intimidatie. Verhuurders mogen alleen de servicekosten in rekening brengen die in de wet staan. De Wet betaalbare huur heeft daar twee regels aan toegevoegd: een over de maximale huurprijs en een over hoeveel de huur per jaar mag stijgen.

Houdt een verhuurder zich niet aan deze regels, dan kan de gemeente een waarschuwing of een boete geven; de hoogte hangt af van de overtreding. Als huurder of woningzoekende kunt u een melding doen bij de gemeente. Huurders van een woningcorporatie dienen een klacht in bij hun corporatie. Met vragen kunt u de gemeente bellen via 14 030.

Veelgestelde vragen

Mag ik een huurwoning zonder vergunning met vrienden delen?

Volgens het Utrechtse beleid voor woningdelen heeft de eigenaar een omzettingsvergunning en een omgevingsvergunning nodig wanneer een woning wordt verhuurd aan meer dan 3 personen met een eigen huishouden. De eigenaar vraagt deze aan, niet de huurders. Of uw specifieke situatie onder het beleid valt, beslist de gemeente per geval.

Moet ik mij uitschrijven als ik mijn kamer onderverhuur terwijl ik in het buitenland ben?

Alleen als u langer dan 8 maanden in het buitenland verblijft. Bij een korter verblijf kunt u meestal ingeschreven blijven; de gemeente raadt u aan dit met uw onderhuurder af te spreken.

Mag mijn onderhuurder zich op mijn adres inschrijven?

Ja. Een onderhuurder mag zich als bewoner inschrijven door de verhuizing aan de gemeente door te geven en kan daarbij het onderhuurcontract meesturen.

Hoeveel nachten mag ik mijn woning aan toeristen verhuren?

Maximaal 60 nachten per kalenderjaar, en alleen als u eigenaar of hoofdhuurder bent en er zelf woont. U hebt een registratienummer nodig en moet elke verhuur vooraf melden.

Officiële bronnen: utrecht.nl · utrecht.nl · utrecht.nl · utrecht.nl

Laatst gecontroleerd: 24 oktober 2026 aan de hand van de officiële pagina’s hierboven. Regels en tarieven veranderen; de officiële pagina is altijd leidend. Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies.