Traduit de l’anglais, dernière vérification le 21 octobre 2026. Lire l’article original en anglais
Ce guide s’adresse aux personnes venues de l’étranger qui ont récemment signé un bail en France et veulent savoir dans quels cas leur loyer peut augmenter avant la fin du bail. Il vous permettra de reconnaître une hausse légale, de suivre le calcul officiel et de connaître les démarches possibles si le montant vous paraît erroné.
- Quand le propriétaire peut augmenter le loyer
- L’IRL et le calcul
- Information du locataire et délai d’un an
- Hausses liées à des travaux
- Ce que le locataire peut vérifier, et comment contester
- Questions fréquentes
Quand le propriétaire peut augmenter le loyer
Selon Service Public, le propriétaire d’un logement loué dans le cadre d’un bail d’habitation ne peut augmenter le loyer en cours de bail que dans certains cas. Les règles ne sont pas les mêmes pour un logement vide et pour un logement meublé. Ce guide présente les règles que la page détaille pour les logements vides, pour lesquels il existe trois possibilités :
- La révision annuelle, une fois par an, uniquement si le bail contient une clause de révision. Sans cette clause, le loyer ne peut pas être révisé.
- Une majoration exceptionnelle après des travaux d’amélioration payés par le propriétaire, convenue avec le locataire.
- Une contribution au partage des économies de charges après des travaux d’économie d’énergie payés par le propriétaire.
Les logements relevant de la loi de 1948, les logements faisant l’objet d’une convention avec l’Anah (logement conventionné Anah) et les logements sociaux obéissent à des règles de révision particulières, qui ne sont pas traitées ici.
Logements classés F ou G. La révision du loyer est interdite pour un logement classé F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique) si le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 24 août 2022 en métropole. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, la même règle s’applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 1er juillet 2024.
L’IRL et le calcul
L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base à la révision annuelle. La hausse annuelle ne peut pas dépasser la variation de l’IRL sur un an. L’indice est publié chaque trimestre par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques), avec des valeurs distinctes pour la métropole, la Corse et les départements d’outre-mer.
Le propriétaire ou l’agence immobilière a besoin de trois éléments :
- le loyer mensuel actuel ;
- l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours ;
- l’IRL du trimestre de référence indiqué dans le bail ou, si le bail ne précise rien, le dernier IRL publié par l’Insee à la date de signature du bail.
La formule est la suivante : nouveau loyer = loyer mensuel actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente. Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche.
La page donne l’exemple suivant. Un bail signé en métropole le 20 juillet 2025 pour un loyer de 600 € par mois peut être révisé le 20 juillet 2026. L’indice à la signature était celui du 2e trimestre 2025, soit 146,68. L’indice à la révision est celui du 2e trimestre 2026, soit 148,37. Le nouveau loyer est de 600 € × 148,37 ÷ 146,68 = 606,91 €.
La date de l’IRL à retenir est celle qui figure dans le bail. Il peut s’agir de la date anniversaire du bail ou d’une autre date convenue entre le propriétaire et le locataire. Si un complément de loyer s’applique, la révision porte sur le loyer de base augmenté de ce complément.
Information du locataire et délai d’un an
La révision annuelle n’est pas automatique. Le propriétaire doit en informer le locataire par courrier, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le propriétaire peut appliquer la révision dans l’année qui suit la date de révision. Elle n’est pas rétroactive et ne prend effet qu’à partir de la date de la demande. Passé ce délai d’un an, le propriétaire perd le bénéfice d’une révision qu’il n’a pas appliquée. Dans l’exemple de la page, si la date de révision est le 13 mars 2025, le propriétaire peut réviser le loyer jusqu’au 12 mars 2026. Si la demande est faite le 13 juin 2025, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être augmentés.
Hausses liées à des travaux
Majoration exceptionnelle. Le loyer peut être augmenté après des travaux d’amélioration payés par le propriétaire, dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble. Ces règles ne s’appliquent pas aux logements relevant de la loi de 1948 ou conventionnés avec l’Anah. La page cite les exemples suivants : un nouvel équipement comme un ascenseur, une baisse des frais de fonctionnement comme une chaudière conforme aux dernières normes, et une sécurité renforcée comme une porte blindée ou un digicode. Le propriétaire et le locataire fixent le montant d’un commun accord, soit en application d’une clause déjà prévue dans le bail, soit en signant un avenant au bail. L’interdiction visant les logements classés F et G s’applique aussi dans ce cas, aux mêmes dates.
Contribution au partage des économies de charges. Le propriétaire qui réalise à ses frais des travaux d’économie d’énergie, dans le logement ou dans les parties communes d’un immeuble achevé avant 1990, peut demander cette contribution au locataire. Elle est due à partir de la date d’achèvement des travaux, sous conditions. La première est que le propriétaire ait convenu des travaux avec le locataire au préalable. La liste complète des conditions figure sur la page officielle.
Ce que le locataire peut vérifier, et comment contester
Le locataire qui reçoit un courrier de révision peut le comparer avec le bail et les valeurs publiées, en vérifiant :
- si le bail contient une clause de révision ;
- si le logement est classé F ou G alors que le bail a été signé ou renouvelé à partir des dates indiquées plus haut ;
- si les valeurs de l’indice correspondent au trimestre de référence et au bon tableau (métropole, Corse ou outre-mer) ;
- si le calcul et l’arrondi sont exacts ;
- si la hausse s’applique à partir de la date de la demande, dans l’année qui suit la date de révision.
En cas d’erreur de calcul, le locataire peut contester la hausse. Il commence par envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception qui expose précisément les faits. Ce courrier devrait être accompagné de pièces justificatives, par exemple les textes de loi, une copie du bail et les quittances de loyer. Service Public propose un modèle de lettre.
Si le litige persiste après cette mise en demeure, l’étape suivante est une démarche amiable. Elle peut passer par la commission départementale de conciliation (CDC) ou par un conciliateur de justice, tous deux gratuits, ou par un médiateur civil, qui est payant. Le montant en jeu détermine si cette étape est obligatoire avant de saisir la justice. La page ne précise pas ce seuil dans le texte disponible. Si le différend n’est pas réglé, il est porté devant le juge des contentieux de la protection (le juge qui traite les litiges locatifs) du tribunal dont dépend le logement. Cette saisine doit intervenir dans un délai de 3 ans à compter de la date de révision contestée.
Questions fréquentes
Le loyer peut-il augmenter si le bail ne contient pas de clause de révision ?
Pas par la révision annuelle : sans cette clause, le loyer d’un logement vide ne peut pas être révisé. Les autres possibilités sont une majoration exceptionnelle après des travaux d’amélioration, convenue par une clause du bail ou par un avenant, et une contribution liée à des travaux d’économie d’énergie dans un immeuble achevé avant 1990.
À quelle fréquence le loyer peut-il être révisé ?
Une fois par an, à la date de l’IRL fixée dans le bail, et uniquement si le bail prévoit une clause de révision. La hausse ne peut pas dépasser la variation de l’IRL sur un an.
Le propriétaire peut-il réclamer une révision oubliée pour les mois passés ?
Non. La révision ne s’applique qu’à partir de la date de la demande du propriétaire. Celui-ci dispose d’un an à compter de la date de révision pour l’appliquer. Passé ce délai, la révision est perdue.
Où les valeurs de l’IRL sont-elles publiées ?
L’Insee publie l’IRL chaque trimestre, et les valeurs paraissent aussi au Journal officiel. Service Public indique les valeurs récentes pour la métropole, la Corse et les départements d’outre-mer. La dernière valeur pour la métropole qui y figure est de 148,06 pour le 3e trimestre 2026, soit une variation annuelle de +1,57 %.
Sources : service-public.fr
Dernière vérification : 21 octobre 2026, à partir des pages citées ci-dessus. Les règles et les tarifs évoluent ; l’autorité compétente a toujours le dernier mot.
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique ni un conseil en matière d’immigration. Pour votre situation personnelle, adressez-vous à la préfecture de votre département, à un organisme reconnu de conseil aux personnes étrangères ou à un avocat.
Sources
- service-public.fr : Augmentation et révision du loyer en cours de bail d’habitation, consulté le 21 octobre 2026
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