Münchens Plan für Wohnungen in leeren Büros: Studie sieht kleineres Potenzial

Aus dem Englischen übersetzt, zuletzt geprüft am 11. Oktober 2026. Den Originalartikel auf Englisch lesen

Eine neue Studie des Gewerbeimmobilienunternehmens Colliers legt nahe, dass Münchens Plan, leere Büros in Wohnungen umzuwandeln, deutlich weniger Wohnraum bringen könnte als erhofft. Nach Angaben der Münchner Zeitung tz, der die Studie vorliegt, ließen sich nur rund 60.000 Quadratmeter leerstehender Büroflächen schnell und ohne rechtliche Komplikationen umbauen.

Was passiert ist

Münchens Oberbürgermeister Dominik Krause (Grüne) hatte im Wahlkampf erklärt, aus leeren Büro- und Gewerbeflächen könnten bis zu 10.000 Wohnungen entstehen. Dabei verwies er wiederholt auf rund 1,8 Millionen Quadratmeter Leerstand in der Stadt.

Die Colliers-Studie, über die die tz berichtet, kommt auf eine niedrigere Zahl. Demnach stehen in München derzeit rund 1,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer, bei einem Gesamtbestand von rund 17 Millionen Quadratmetern. Zudem sei ein Großteil dieser Flächen für einen Umbau nicht geeignet.

Das größte Hindernis ist das Planungsrecht. Laut der Studie liegt ein großer Teil der leeren Flächen in Gebieten, die nicht für Wohnen vorgesehen sind, etwa in Gewerbegebieten. Dort kann Lärm von benachbarten Betrieben zu Konflikten führen. Ein Umbau ist in diesen Gebieten zwar möglich, berichtet die tz, aber deutlich schwieriger.

In den 60.000 Quadratmetern, die sich schnell umwandeln ließen, sind zudem modernere Büros, die ab 2010 gebaut wurden, nicht enthalten, weil ihre Eigentümer einem Umbau voraussichtlich eher ablehnend gegenüberstehen.

Unter bestimmten Bedingungen könnte das Potenzial laut der Studie auf rund eine halbe Million Quadratmeter wachsen. Dafür müsste die Stadt ihre Bebauungspläne ändern oder Umnutzungen in Gewerbegebieten großzügiger zulassen. Felix Kugler, Regionalmanager Bayern bei Colliers, sagte der tz: „Dafür braucht es eine größere Planungsbereitschaft.“ Und weiter: „Wie weit will man den Schutz der Gewerbegebiete zurückfahren, um Wohnen zu ermöglichen, mit dem Risiko von Nachbarschaftskonflikten?“

Das Planungsreferat der Stadt teilte der tz mit, es wolle mehrere Instrumente nutzen. Das sogenannte Bau-Turbo-Gesetz, ein Bundesgesetz, das den Wohnungsbau beschleunigen soll, ermöglicht es, die vorgesehene Nutzung eines Grundstücks in Wohnen zu ändern. Bei Gewerbegebieten ist das schwieriger, vor allem dort, wo „lärmintensive Betriebe“ ansässig sind. Die Stadt plant daher nicht, Gewerbegebiete flächendeckend in Wohngebiete umzuwandeln. Stattdessen will sie gezielt nach Standorten suchen, die sich für gemischt genutzte Quartiere eignen.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie in München eine Wohnung suchen, deutet die Studie darauf hin, dass Büroumbauten kurzfristig keine große Zahl neuer Wohnungen bringen werden. Die Fläche, die sich schnell und ohne rechtliche Probleme umbauen lässt, ist im Vergleich zum gesamten Leerstand klein. Der Großteil des größeren Potenzials hängt von künftigen Entscheidungen der Stadt über Planungsregeln ab.

Wenn Sie in München leere Büro- oder Gewerbeflächen besitzen oder verwalten, ist die neue Umbauagentur der Stadt die richtige Anlaufstelle. Ihre Gründung war eines von Krauses Wahlversprechen. Laut tz berät sie Eigentümer potenziell geeigneter Flächen dazu, wie sie die bereits bestehenden Möglichkeiten voll ausschöpfen können. Außerdem wird sie bei der Suche nach Standorten helfen, die sich für gemischt genutzte Quartiere eignen.

Wenn Sie in oder nahe einem Gewerbegebiet wohnen, ist es gut zu wissen, dass die Studie Lärmkonflikte zwischen Betrieben und neuen Bewohnern als eines der Hauptprobleme nennt. Eine breitere Öffnung von Gewerbegebieten für Wohnungen würde genau diese Frage aufwerfen, wie Kuglers Äußerungen zeigen.

Worauf Sie als Nächstes achten sollten

Das Interesse an der Umbauagentur ist bereits groß. Laut tz hat sich eine hohe zweistellige Zahl an Interessenten bei der Agentur gemeldet, mehr als zehn dieser Projekte werden inzwischen im Detail geprüft. Wie viele davon umgesetzt werden, wird einen ersten Eindruck davon geben, was Umbauten tatsächlich leisten können.

Die größere Frage ist, ob die Stadt Bebauungspläne ändert oder die Regeln für Gewerbegebiete lockert. Laut der Colliers-Studie wäre das nötig, um das Potenzial von rund 60.000 auf rund eine halbe Million Quadratmeter zu steigern. Achten Sie außerdem darauf, welche Standorte das Planungsreferat für gemischt genutzte Quartiere auswählt und wie es das Bau-Turbo-Gesetz in der Praxis anwendet.

Quelle: tz