خطة ميونخ (Munich) لتحويل المكاتب إلى مساكن: دراسة تكشف إمكانات أصغر مما كان متوقعًا

مترجم من الإنجليزية، آخر تحقق 11 أكتوبر 2026. اقرأ المقال الأصلي بالإنجليزية

تشير دراسة جديدة أجرتها شركة العقارات التجارية Colliers إلى أن خطة ميونخ (Munich) لتحويل المكاتب الشاغرة إلى مساكن قد توفّر عددًا من الوحدات السكنية أقل بكثير مما كان مأمولًا. وبحسب صحيفة tz الصادرة في ميونخ، التي اطّلعت على الدراسة، لا يمكن تحويل سوى نحو 60,000 متر مربع من المساحات المكتبية الشاغرة بسرعة ودون تعقيدات قانونية.

ما الذي حدث

كان Oberbürgermeister (عمدة المدينة) في ميونخ، دومينيك كراوزه (Dominik Krause) من حزب الخضر، قد صرّح خلال حملته الانتخابية بأن ما يصل إلى 10,000 وحدة سكنية يمكن إنشاؤها من المساحات المكتبية والتجارية الشاغرة. وأشار مرارًا إلى وجود نحو 1.8 مليون متر مربع من المساحات الشاغرة في المدينة.

غير أن دراسة Colliers، التي نقلتها tz، تقدّم رقمًا أقل. إذ تخلص إلى أن نحو 1.5 مليون متر مربع من المساحات المكتبية شاغرة حاليًا في ميونخ، من إجمالي يبلغ نحو 17 مليون متر مربع. كما تجد أن جزءًا كبيرًا من هذه المساحات لا يصلح للتحويل.

وتتمثل العقبة الرئيسية في قانون التخطيط العمراني. فبحسب الدراسة، تقع نسبة كبيرة من المساحات الشاغرة في مناطق غير مخصصة للسكن، مثل Gewerbegebiete (المناطق التجارية أو الصناعية)، حيث قد يتسبب الضجيج الصادر عن الشركات المجاورة في نزاعات. وتفيد tz بأن التحويل في هذه المناطق ممكن، لكنه أصعب بكثير.

كما أن مساحة الـ60,000 متر مربع القابلة للتحويل السريع لا تشمل المكاتب الأحدث المبنية منذ عام 2010 فصاعدًا، إذ يُرجَّح أن يتردد مالكوها في تحويلها.

وتقول الدراسة إن هذه الإمكانات قد ترتفع إلى نحو نصف مليون متر مربع في ظل شروط معينة. ولتحقيق ذلك، سيتعين على المدينة تعديل Bebauungspläne (مخططات البناء المحلية الملزمة) أو السماح بالتحويل في المناطق التجارية بمرونة أكبر. وقال فيليكس كوغلر (Felix Kugler)، Regionalmanager Bayern (المدير الإقليمي لولاية بافاريا) في Colliers، لصحيفة tz: “يتطلب ذلك استعدادًا أكبر للتخطيط”. وأضاف: “إلى أي مدى تريد تقليص حماية المناطق التجارية من أجل إتاحة السكن، مع ما ينطوي عليه ذلك من خطر النزاعات بين الجيران؟”

وأبلغت Planungsreferat (إدارة التخطيط في البلدية) صحيفة tz بأنها تعتزم استخدام عدة أدوات. فما يُعرف بـBau-Turbo-Gesetz، وهو قانون اتحادي يهدف إلى تسريع بناء المساكن، يتيح تغيير الاستخدام المخصص لموقع ما إلى الاستخدام السكني. أما المناطق التجارية فالأمر فيها أصعب، ولا سيما حيث تعمل “شركات ذات نشاط مرتفع الضجيج”. لذلك لا تعتزم المدينة تحويل المناطق التجارية إلى مناطق سكنية على نطاق شامل، بل ستبحث بدلًا من ذلك عن مواقع محددة تصلح لإقامة أحياء متعددة الاستخدامات.

ماذا يعني ذلك بالنسبة إليك

إذا كنت تبحث عن شقة في ميونخ، فإن الدراسة تشير إلى أن تحويل المكاتب لن يضيف عددًا كبيرًا من المساكن على المدى القصير. فالمساحة التي يمكن تحويلها بسرعة ودون مشكلات قانونية صغيرة مقارنةً بإجمالي المساحات الشاغرة، ومعظم الإمكانات الأكبر مرهون بقرارات مستقبلية تتخذها المدينة بشأن قواعد التخطيط.

أما إذا كنت تملك مساحات مكتبية أو تجارية شاغرة في ميونخ أو تديرها، فإن Umbauagentur (وكالة تحويل المباني) الجديدة التابعة للمدينة هي الجهة التي ينبغي التوجه إليها. وكان إنشاؤها أحد وعود كراوزه الانتخابية. وبحسب tz، تقدّم الوكالة المشورة لمالكي المساحات التي قد تكون مناسبة حول كيفية الاستفادة الكاملة من الخيارات المتاحة حاليًا، كما ستساعد في البحث عن مواقع تصلح لأحياء متعددة الاستخدامات.

وإذا كنت تسكن في منطقة تجارية أو بالقرب منها، فمن المفيد أن تعلم أن الدراسة تعدّ نزاعات الضجيج بين الشركات والسكان الجدد من أبرز المشكلات. وأي فتح أوسع للمناطق التجارية أمام السكن سيطرح هذه المسألة تحديدًا، كما تُظهر تصريحات كوغلر.

ما الذي ينبغي متابعته لاحقًا

يحظى Umbauagentur باهتمام كبير منذ الآن. فبحسب tz، تواصل مع الوكالة عدد مرتفع من خانتين من الأطراف المهتمة، ويجري حاليًا فحص أكثر من عشرة من هذه المشاريع بالتفصيل. وسيعطي عدد المشاريع التي ستُنفَّذ منها مؤشرًا مبكرًا على ما يمكن أن يحققه التحويل فعلًا.

أما السؤال الأكبر فهو ما إذا كانت المدينة ستعدّل Bebauungspläne أو تخفف القواعد الخاصة بالمناطق التجارية. فبحسب دراسة Colliers، سيكون ذلك ضروريًا لرفع الإمكانات من نحو 60,000 إلى نحو نصف مليون متر مربع. ومن المهم أيضًا متابعة المواقع التي ستختارها Planungsreferat لإقامة أحياء متعددة الاستخدامات، وكيفية تطبيقها لـBau-Turbo-Gesetz على أرض الواقع.

المصدر: tz