Wohnung mieten in Deutschland: Suche, Verträge und Kaution

Aus dem Englischen übersetzt, zuletzt geprüft am 13. Oktober 2026. Den Originalartikel auf Englisch lesen

Dieser Ratgeber richtet sich an Menschen, die gerade nach Deutschland gezogen sind und ihre erste Wohnung oder ihr erstes Zimmer suchen. Danach wissen Sie, wo man sucht, was ein Mietvertrag enthält, wie die Kaution funktioniert, was zu Kündigungsfristen gilt und welche Unterlagen Ihnen unterwegs begegnen.

• Wo und wie Sie suchen
• Was ein Mietvertrag enthält
• Die Kaution
• Kündigungsfristen und das Ende eines Mietverhältnisses
• Unterlagen und erste Schritte nach der Unterschrift
• Häufige Fragen

Wo und wie Sie suchen

Der Überblick von Handbook Germany über Wohnformen nennt die WG (Wohngemeinschaft) als üblichen Einstieg. In einer WG hat meist jede Person ein eigenes Zimmer, Bad und Küche werden geteilt. Ein Zimmer ist oft leichter zu bekommen als eine ganze Wohnung, weil die bisherigen Bewohnerinnen und Bewohner entscheiden, wer einzieht, und nicht ein Vermieter. Außerdem ist es in der Regel günstiger.

Die Seite nennt diese Suchkanäle:

• WG-Portale wie WG-Gesucht
• Wohnungsportale wie ImmoScout24 und Immowelt
• Lokale Facebook-Gruppen, die es in jeder Stadt gibt und in denen täglich neue private Anzeigen erscheinen

Für die ersten Monate kann eine befristete Unterkunft helfen. Bei der Untermiete mieten Sie ein Zimmer oder eine Wohnung von der Hauptmieterin oder dem Hauptmieter. Eine Zwischenmiete ist eine befristete Untervermietung, oft während die Hauptmieterin oder der Hauptmieter abwesend ist. Viele dieser Unterkünfte sind möbliert. Für die Untervermietung braucht der Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters.

Menschen mit geringem oder keinem Einkommen haben Anspruch auf eine staatlich geförderte Sozialwohnung. Dafür brauchen Sie einen Wohnberechtigungsschein (WBS), den die Stadt oder Gemeinde ausstellt, in der Sie wohnen.

Die Seite warnt, dass zweifelhafte und betrügerische Anzeigen auch auf bekannten Plattformen auftauchen. Sie rät, keine Kopien von Personalausweis oder Reisepass weiterzugeben, bevor ein Angebot geprüft ist. Außerdem rät sie davon ab, Geld zu überweisen, bevor Sie die Wohnung persönlich besichtigt haben und einen unterschriebenen Vertrag in der Hand halten.

Was ein Mietvertrag enthält

Die Seite von Handbook Germany zum Mietvertrag zählt auf, was im schriftlichen Vertrag stehen sollte:

• Namen und Adressen von Vermieter und Mietern sowie die Geburtsdaten der Mieter
• Die genaue Adresse und Lage der Wohnung, zum Beispiel 2. Stock links
• Die Miete und die Nebenkosten, einzeln aufgeschlüsselt
• Wann die Miete fällig ist, zum Beispiel bis zum dritten Werktag des Monats
• Wie sich die Miete ändern kann
• Ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet ist
• Die Größe in Quadratmetern und zusätzliche Flächen wie Keller oder Balkon
• Regeln zur Nutzung, etwa zu Haustieren oder zum Rauchen

Die Kaltmiete deckt nur die Wohnung selbst ab. Die Warmmiete enthält zusätzlich die Nebenkosten (Betriebskosten) und ist der Betrag, den Sie tatsächlich zahlen. Zu den Betriebskosten gehören Wasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudeversicherung, Allgemeinstrom und oft die Heizung. Sie werden meist monatlich im Voraus gezahlt und einmal im Jahr mit der Nebenkostenabrechnung abgerechnet. Strom, manchmal Gas sowie Telefon und Internet sind eigene Verträge, um die sich die Mieter selbst kümmern.

Im Vertrag steht außerdem, um welche Art von Miete es sich handelt. Bei einer regulären Miete darf der Vermieter die Miete nur unter gesetzlichen Voraussetzungen erhöhen und muss die Erhöhung begründen. Bei einer Indexmiete kann die Miete einmal im Jahr entsprechend dem Verbraucherpreisindex steigen. Bei einer Staffelmiete sind alle Erhöhungen im Voraus im Vertrag festgelegt, weitere sind nicht erlaubt.

Unterschreiben mehrere Erwachsene als Hauptmieter, haften sie gesamtschuldnerisch, das heißt, jede und jeder von ihnen haftet für die volle Miete. Viele Verträge enthalten eine Hausordnung, die zum Beispiel die Ruhezeiten regelt. Klauseln, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen wie regelmäßigem Streichen verpflichten, müssen angemessen und rechtlich zulässig sein.

In manchen Städten gilt seit 2015 eine Mietpreisbremse. Danach darf die Miete bei einem neuen Mietverhältnis höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob sie gilt, hängt von der Stadt ab, und es gibt viele Ausnahmen. Die Seite berichtet außerdem von einem Befund aus dem Jahr 2024, wonach die Mietpreisbremse kaum Wirkung gezeigt hatte.

Die Kaution

Die Kaution sichert den Vermieter gegen Schäden an der Wohnung oder unbezahlte Miete ab. Die Seite zum Mietvertrag nennt dazu diese Regeln:

• Die Kaution darf höchstens 3 Monatsmieten betragen.
• Der Vertrag nennt den Betrag und das Konto, auf das sie eingezahlt wird.
• Mieter dürfen in 3 Monatsraten zahlen. Die erste Rate oder die gesamte Kaution ist spätestens beim Einzug fällig.
• Die Kaution wird zurückgezahlt, wenn die Wohnung unbeschädigt übergeben wird. Vermieter dürfen sie nur wegen berechtigter Forderungen, etwa für Reparaturen oder unbezahlte Miete, ganz oder teilweise einbehalten.

Eine Frist für die Rückzahlung der Kaution nennen die Seiten nicht.

Kündigungsfristen und das Ende eines Mietverhältnisses

Handbook Germany nennt die Kündigungsfrist als Punkt, den Sie vor der Unterschrift prüfen sollten, doch die Seiten geben nur eine konkrete Zahl an. Ein befristeter Vertrag lässt sich in der Regel nicht vor dem vereinbarten Datum beenden. Viele befristete Verträge sind jedoch rechtlich nicht wirksam, und dann können Mieter mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen. Ob ein bestimmter Vertrag gültig ist, kann die Verbraucherzentrale oder ein Mieterverein beurteilen.

Ein Vermieter kann kündigen, wenn ein Mieter wiederholt gegen die Hausordnung verstößt. Wer ohne Zustimmung des Vermieters andere Personen einziehen lässt, riskiert eine Abmahnung oder Kündigung. Unerlaubte Untervermietung kann zu einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung führen. Teilen sich mehrere Personen einen Vertrag, können sie ihn nur gemeinsam kündigen.

Unterlagen und erste Schritte nach der Unterschrift

Die Seiten nennen keine festen Unterlagen, die Vermieter verlangen, jeder Vermieter entscheidet also selbst, was er sehen möchte. Zwei konkrete Fälle behandeln sie aber. Bei einer Sozialwohnung legen Sie dem Vermieter bei der Besichtigung den WBS vor. Wer Leistungen vom Jobcenter oder vom Sozialamt bezieht, muss dort den Untermietvertrag und den Vertrag des Hauptmieters einreichen. Viele Sachbearbeiterinnen und Sachbearbeiter verlangen zudem eine Bestätigung des Vermieters, dass die Untervermietung erlaubt ist.

Die Seite zum Mietvertrag nennt diese Schritte nach der Unterschrift:

1. Melden Sie die neue Adresse innerhalb von 2 Wochen an. Das ist die Anmeldung. Je nach Stadt heißt die zuständige Stelle Einwohnermeldeamt, Bürgeramt oder Bürgerbüro, und Termine können schwer zu bekommen sein.
2. Teilen Sie der Ausländerbehörde die neue Adresse so bald wie möglich mit. Informieren Sie auch andere Behörden, Ihre Bank, Ihren Arbeitgeber und Ihre Versicherungen.
3. Schließen Sie Verträge für Strom und bei Bedarf Gas ab, wenn der Vermieter diese nicht stellt.
4. Richten Sie die Mietzahlung ein, zum Beispiel per Dauerauftrag.
5. Nach der Anmeldung erhalten Sie automatisch einen Brief zum Rundfunkbeitrag, der pro Haushalt erhoben wird.

Mietervereine bieten ihren Mitgliedern für rund 50 Euro im Jahr Beratung und rechtliche Unterstützung. Einen Verein in Ihrer Nähe finden Sie unter mieterbund.de. Fragen dazu, wie sich ein Umzug auf einen Aufenthaltstitel auswirkt, klären Sie mit der Ausländerbehörde oder einer Migrationsberatung.

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Kaution darf höchstens 3 Monatsmieten betragen. Sie kann in 3 Monatsraten gezahlt werden, die erste Rate oder der gesamte Betrag ist spätestens beim Einzug fällig.

Ist Strom in der Warmmiete enthalten?

Nein. Die Warmmiete umfasst die Kaltmiete plus Betriebskosten wie Wasser, Müllabfuhr und oft die Heizung. Strom und manchmal auch Gas schließen Mieter separat ab und bezahlen sie selbst.

Wie schnell muss ich meine neue Adresse anmelden?

Die Anmeldung muss innerhalb von 2 Wochen bei der örtlichen Meldebehörde erfolgen. Wie die Stelle heißt und wie Sie einen Termin buchen, hängt von der Stadt ab.

Kann ich einen befristeten Vertrag vorzeitig beenden?

In der Regel nicht vor dem vereinbarten Ende. Viele befristete Verträge sind jedoch rechtlich nicht wirksam, und dann gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Eine Verbraucherzentrale oder ein Mieterverein kann einen konkreten Vertrag prüfen.

Quellen: handbookgermany.de · handbookgermany.de

Zuletzt geprüft: 13. Oktober 2026 anhand der oben verlinkten Seiten. Regeln und Gebühren ändern sich, das letzte Wort hat immer die zuständige Behörde.

Dies sind allgemeine Informationen und keine Rechts- oder Aufenthaltsberatung. Für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich an die Ausländerbehörde Ihrer Stadt, eine anerkannte Migrationsberatungsstelle oder einen Rechtsanwalt.