استئجار شقة في ألمانيا: البحث والعقود ومبالغ التأمين

مترجم من الإنجليزية، آخر تحقق 13 أكتوبر 2026. اقرأ المقال الأصلي بالإنجليزية

هذا الدليل موجّه إلى الوافدين الذين انتقلوا حديثًا إلى ألمانيا ويبحثون عن أول شقة أو غرفة لهم. بعد قراءته ستعرف أين يبحث الناس عن السكن، وما الذي يتضمنه Mietvertrag (عقد الإيجار)، وكيف تعمل Kaution (مبلغ التأمين)، وما تنص عليه القواعد بشأن مهل الإشعار بإنهاء العقد، وما المستندات التي تَرِد خلال هذه المراحل.

• أين تبحث وكيف
• ما الذي يتضمنه Mietvertrag
• Kaution (مبلغ التأمين)
• مهل الإشعار وإنهاء عقد الإيجار
• المستندات والخطوات الأولى بعد التوقيع
• أسئلة شائعة

أين تبحث وكيف

تصف النظرة العامة التي يقدّمها موقع Handbook Germany لأنواع السكن نظام WG (Wohngemeinschaft، أي السكن المشترك) بأنه نقطة انطلاق شائعة. ففي السكن المشترك تكون لكل شخص عادةً غرفته الخاصة، بينما يتشارك الجميع الحمّام والمطبخ. وغالبًا ما يكون الحصول على غرفة أسهل من الحصول على شقة كاملة، لأن السكان الحاليين هم من يختارون الساكن الجديد وليس المالك. كما أنه عادةً أقل تكلفة.

وتذكر الصفحة قنوات البحث التالية:

• منصات السكن المشترك مثل WG-Gesucht
• منصات البحث عن الشقق مثل ImmoScout24 وImmowelt
• مجموعات Facebook المحلية، الموجودة في كل مدينة والتي تُنشر فيها إعلانات خاصة جديدة كل يوم

يمكن للسكن المؤقت أن يغطي الأشهر الأولى. ويعني Untermiete (الإيجار من الباطن) استئجار غرفة أو شقة من المستأجر الرئيسي. أما Zwischenmiete (الإيجار المؤقت) فهو إيجار من الباطن لفترة محدودة، يكون غالبًا خلال غياب المستأجر الرئيسي. وكثير من هذه المساكن مفروش. ويحتاج المستأجر الرئيسي إلى إذن المالك ليؤجّر من الباطن.

يحق لأصحاب الدخل المحدود أو من لا دخل لهم استئجار مساكن اجتماعية تدعمها الدولة. وللحصول على أحدها تحتاج إلى Wohnberechtigungsschein (WBS، شهادة الأحقية في السكن المدعوم)، وتصدرها المدينة أو البلدية التي تقيم فيها.

وتحذّر الصفحة من أن الإعلانات المشبوهة والاحتيالية تظهر أيضًا على المنصات المعروفة. وتنصح بعدم مشاركة نسخ من بطاقة الهوية أو جواز السفر قبل التحقق من العرض، كما تنصح بعدم تحويل أي مبلغ قبل معاينة الشقة شخصيًا والحصول على عقد موقّع.

ما الذي يتضمنه Mietvertrag

تسرد صفحة Handbook Germany الخاصة بعقود الإيجار ما ينبغي أن يتضمنه العقد المكتوب:

• أسماء المالك والمستأجرين وعناوينهم، إضافة إلى تواريخ ميلاد المستأجرين
• العنوان الدقيق للشقة وموقعها، مثلًا الطابق 2 على اليسار
• قيمة الإيجار والتكاليف الإضافية مفصّلةً بندًا بندًا
• موعد استحقاق الإيجار، مثلًا بحلول يوم العمل الثالث من الشهر
• الطريقة التي يمكن أن يتغير بها الإيجار
• ما إذا كانت مدة الإيجار محددة أو غير محددة
• المساحة بالمتر المربع والمساحات الإضافية مثل القبو أو الشرفة
• قواعد الاستخدام، مثل اقتناء الحيوانات الأليفة أو التدخين

يغطي Kaltmiete (الإيجار الصافي أو «البارد») الشقة نفسها فقط. أما Warmmiete (الإيجار الإجمالي أو «الدافئ») فيضيف إليه Nebenkosten (تكاليف التشغيل)، وهو المبلغ الذي تدفعه فعليًا. وتشمل تكاليف التشغيل المياه وجمع النفايات وتنظيف الشوارع وتأمين المبنى وكهرباء المرافق المشتركة، وغالبًا التدفئة. وتُدفع عادةً مقدمًا كل شهر، ثم تُسوّى في فاتورة سنوية للخدمات. أما الكهرباء، والغاز أحيانًا، والهاتف والإنترنت، فهي عقود منفصلة يتولى المستأجر إبرامها.

ويحدد العقد كذلك نوع الإيجار. ففي الإيجار العادي لا يجوز للمالك رفع الإيجار إلا وفق شروط قانونية، وعليه تبرير الزيادة. وفي Indexmiete (الإيجار المرتبط بالمؤشر) يمكن أن يرتفع الإيجار مرة واحدة في السنة تبعًا لمؤشر أسعار المستهلك. أما في Staffelmiete (الإيجار المتدرّج) فتُحدَّد جميع الزيادات في العقد مسبقًا، ولا يُسمح بأي زيادات أخرى.

عندما يوقّع عدة بالغين بصفتهم مستأجرين رئيسيين، يكونون مسؤولين بالتضامن، أي أن كل واحد منهم مسؤول عن الإيجار كاملًا. وتتضمن عقود كثيرة Hausordnung (نظام المبنى الداخلي)، الذي يتناول أمورًا مثل Ruhezeiten (أوقات الهدوء). ويجب أن تكون البنود التي تُلزم المستأجر بأعمال الإصلاح التجميلية، كإعادة الطلاء بشكل دوري، منصفةً وجائزة قانونًا.

تطبّق بعض المدن منذ عام 2015 سقفًا للإيجارات، لا يجوز بموجبه أن يزيد إيجار العقد الجديد بأكثر من 10 في المئة على الإيجار المرجعي المحلي. ويتوقف تطبيق هذا السقف على المدينة، وثمة استثناءات كثيرة. وتشير الصفحة أيضًا إلى نتيجة صدرت عام 2024 مفادها أن السقف لم يكن له أثر يُذكر تقريبًا.

Kaution (مبلغ التأمين)

يحمي مبلغ التأمين المالك من الأضرار التي قد تلحق بالشقة أو من الإيجار غير المدفوع. وتحدد صفحة عقود الإيجار القواعد التالية:

• لا يجوز أن يتجاوز مبلغ التأمين إيجار 3 أشهر.
• يحدد العقد المبلغ والحساب الذي يُدفع إليه.
• يحق للمستأجرين الدفع على 3 أقساط شهرية. ويُستحق القسط الأول، أو مبلغ التأمين كاملًا، في موعد أقصاه يوم الانتقال إلى الشقة.
• يُعاد مبلغ التأمين إذا تُركت الشقة دون أضرار. ولا يجوز للمالك الاحتفاظ بجزء منه أو به كله إلا مقابل مطالبات مبررة، مثل الإصلاحات أو الإيجار غير المدفوع.

ولا تحدد الصفحات مهلة لإعادة مبلغ التأمين.

مهل الإشعار وإنهاء عقد الإيجار

يدرج Handbook Germany ‏Kündigungsfrist (مهلة الإشعار بالإنهاء) ضمن الأمور التي ينبغي التحقق منها قبل التوقيع، لكن الصفحات لا تذكر سوى رقم محدد واحد. فالعقد محدد المدة لا يمكن عادةً إنهاؤه قبل التاريخ المتفق عليه. غير أن كثيرًا من العقود محددة المدة غير نافذة قانونًا، وفي هذه الحالة يمكن للمستأجر الإشعار بالإنهاء ضمن المهلة القانونية البالغة 3 أشهر. ويمكن لـVerbraucherzentrale (مركز استشارات المستهلكين) أو لإحدى جمعيات المستأجرين إفادتك بما إذا كان عقد معيّن صحيحًا.

يحق للمالك إنهاء العقد إذا خالف المستأجر نظام المبنى مرارًا. كما أن السماح لأشخاص آخرين بالسكن دون موافقة المالك يعرّض المستأجر لإنذار أو لإنهاء العقد. وقد يؤدي التأجير من الباطن دون إذن إلى außerordentliche und fristlose Kündigung (إنهاء استثنائي للعقد دون مهلة إشعار). وعندما يتشارك عدة أشخاص عقدًا واحدًا، لا يمكنهم إلغاؤه إلا معًا.

المستندات والخطوات الأولى بعد التوقيع

لا تسرد الصفحات مجموعة موحّدة من المستندات التي يطلبها الملّاك، فكل مالك يقرر ما يطلبه. لكنها تتناول حالتين محددتين: في السكن الاجتماعي، تُبرز شهادة WBS للمالك عند المعاينة. أما من يتلقون دعمًا من Jobcenter (مركز التوظيف) أو من مكتب الرعاية الاجتماعية، فعليهم تقديم اتفاقية الإيجار من الباطن وعقد المستأجر الرئيسي إلى ذلك المكتب. ويطلب كثير من الموظفين المسؤولين عن الملفات أيضًا تأكيدًا من المالك بأن التأجير من الباطن مسموح به.

وتسرد صفحة عقود الإيجار الخطوات التالية بعد التوقيع:

1. سجّل عنوانك الجديد خلال أسبوعين (2). ويُسمّى هذا الإجراء Anmeldung (تسجيل عنوان السكن). وبحسب المدينة، يحمل المكتب المحلي اسم Einwohnermeldeamt (مكتب تسجيل السكان) أو Bürgeramt (مكتب خدمات المواطنين) أو Bürgerbüro (مكتب المواطنين)، وقد يكون الحصول على موعد صعبًا.
2. أبلغ Ausländerbehörde (سلطة شؤون الأجانب) بعنوانك الجديد في أقرب وقت ممكن. وأبلغ كذلك الجهات الرسمية الأخرى ومصرفك وجهة عملك وشركات التأمين التي تتعامل معها.
3. أبرم عقد الكهرباء، وعقد الغاز عند الحاجة، إذا لم يكن المالك يوفّرهما.
4. رتّب طريقة دفع الإيجار، مثلًا عبر أمر تحويل دائم.
5. بعد التسجيل تصلك تلقائيًا رسالة بشأن Rundfunkbeitrag (رسوم البث الإذاعي والتلفزيوني)، التي تُفرض على كل أسرة معيشية.

تقدّم جمعيات المستأجرين لأعضائها الاستشارة والدعم القانوني مقابل نحو €50 في السنة. ويمكنك العثور على جمعية قريبة منك عبر mieterbund.de. أما الأسئلة المتعلقة بأثر الانتقال على تصريح الإقامة، فهي من اختصاص Ausländerbehörde أو إحدى خدمات الاستشارة الخاصة بالهجرة.

أسئلة شائعة

ما المبلغ الذي يمكن للمالك طلبه كتأمين؟

لا يجوز أن يتجاوز مبلغ التأمين إيجار 3 أشهر. ويمكن دفعه على 3 أقساط شهرية، ويُستحق القسط الأول أو المبلغ كاملًا في موعد أقصاه يوم الانتقال إلى الشقة.

هل الكهرباء مشمولة في الإيجار الدافئ؟

لا. يغطي الإيجار الدافئ الإيجار الصافي مضافًا إليه تكاليف التشغيل مثل المياه وجمع النفايات، وغالبًا التدفئة. أما الكهرباء، والغاز أحيانًا، فيتعاقد عليها المستأجر ويدفع ثمنها بشكل منفصل.

ما المهلة المتاحة لي لتسجيل عنواني الجديد؟

يجب إتمام Anmeldung خلال أسبوعين (2) لدى مكتب التسجيل المحلي. ويختلف اسم المكتب وطريقة حجز الموعد من مدينة إلى أخرى.

هل يمكنني إنهاء عقد محدد المدة قبل انتهائه؟

لا يمكن ذلك عادةً قبل تاريخ الانتهاء المتفق عليه. غير أن كثيرًا من العقود محددة المدة غير نافذة قانونًا، وفي هذه الحالة تُطبَّق المهلة القانونية للإشعار البالغة 3 أشهر. ويمكن لمركز استشارات المستهلكين أو لجمعية المستأجرين فحص عقد بعينه.

المصادر: handbookgermany.de · handbookgermany.de

آخر تحقق: 13 أكتوبر 2026 بالمقارنة مع الصفحات المذكورة أعلاه. القواعد والرسوم تتغير، والكلمة الفصل تبقى دائمًا للجهة المختصة.

هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو استشارة في شؤون الهجرة. وللاستفسار عن وضعك الخاص، توجّه إلى سلطة شؤون الأجانب (Ausländerbehörde) في مدينتك، أو إلى خدمة معتمدة للاستشارات في شؤون الهجرة، أو إلى محامٍ (Rechtsanwalt).